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关于动拆迁居民100问答 之五

上海拆迁律师 时间:2020-11-30 10:25:51

关于动拆迁居民100问答 之五

41、朱律师你好,请问户口空挂在被征收的公有住房的非同住人起诉要求分割征收补偿利益,法院会怎么处理?

答:空挂户口人员并非公有住房的承租人或者同住人,在被征收房屋既无产权利益,亦无居住利益,一般不属于征收补偿安置对象,原则上不能分得安置房。

如果在征收补偿安置时确实基于户籍因素考虑过该部分人员利益的,可以适当给予货币补偿。补偿款的数额可以参考因人口因素而增加补偿价值予以酌定。

需要注意的是,确定空挂户口人员系配房考虑对象必须有明确依据,不能按政策推定,而应当由征收单位出具加盖公章的情况说明。

42、朱律师你好,私有房屋的部分产权人在房屋征收时已经死亡,有的继承人与征收单位签订征收补偿协议,没有在补偿协议上签名的继承人主张不能取得足额补偿,应如何处理?

答:在私有房屋征收中,很多情况系由家庭代表而非全体征收被安置人与征收单位签订征收补偿协议,嗣后有的被安置人认为其未参与征收补偿协议签订且未取得足额补偿,遂引发纠纷。

此类纠纷系对征收补偿协议不服,不属于征收补偿利益分割纠纷,宜先行解决征收补偿协议效力问题,应为行政协议案件,在行政诉讼中予以解决。在先行解决征收补偿协议效力的情况下,再处理内部分割问题。若被安置人对部分产权人与征收单位签订的征收补偿协议没有异议的,民事审判应依法予以处理。

43、朱律师你好,有的被征收私有房屋因历史原因仅有临时土地证,征收单位与被安置人代表签订补偿协议,没有明确被安置人范围,临时土地证记载的人员能否据此主张是被安置人?

答:虽然临时土地证并非不动产权利的登记凭证,但可表明持证人使用该土地曾获得相关部门认可。基于城市房屋房地合一的原则,一般可采信临时土地证登记的权利主体。但当事人有证据证明临时土地证记载的权利人与真实权利人不一致的除外。

44、朱律师你好,请问独生子女在宅基地征收中,因独生子女身份而获得增加的补偿利益归谁所有?

答:征收补偿中,因独生子女身份而获得增加的补偿利益,不能当然认为皆归该独生子女享有。独生子女身份的取得系由于其父母响应国家计划生育政策,而国家有关计划生育的政策性生子女。在宅基地征收补偿中,基于独生子女身份而增加的补偿利益,并非奖励的对象一般系独生子女的父母而非独独生子女的贡献或者劳动所得。

对于该部分增加的补偿利益归属,被安置人之间有约定的,按照约定处理;没有约定的,原则上归独生子女的父母和独生子女共有。

45、朱律师你好,如果居住在被征收房屋内的被安置人在签订征收补偿安置协议之后、安置利益分割之前死亡,其继承人能否享有被继承人本可享有的优先购买安置房的权利?

答:在安置补偿对象人数较多,但可以分割或者购买的安置房数量有限的情况下,存在哪些被安置人有权优先购买安置房的问题。2011年《动迁新政后动迁安置补偿款分割纠纷研讨会综述》中,多数意见认为安置房应优先用于保障在被征收房屋内实际居住的被安置人。

实践中,有的法院提出,如果居住在被征收房屋内的被安置人在签订征收补偿安置协议之后、安置利益分割之前死亡,其继承人能否享有被继承人本可享有的优先购买安置房的权利存在争议。

鉴于被安置人死亡的,即巳不存在实际居住的事实,其继承人可以继承被继承人的征收补偿利益,但是被继承人基于其居住事实而享有的优先购买安置房的权利不能继承。

46、朱律师你好,对有证房屋进行改扩建,后面房屋整体纳入征收范围,对于改扩建部分的征收补偿利益应如何分割?

答:违法建筑原则上不受法律保护,但在一些特殊情况下考虑到历史因素,征收补偿时可能给予违法建筑一定补偿。对于该部分补偿款的归属,原则上产权人对产证上的建筑面积享有产权,对违法建筑的权利,应综合考虑建筑物的出资建造、占有使用等情况予以处理。但当事人就该部分补偿利益另有约定的,应优先适用当事人之间的特别约定。实践中需要注意的是,改扩建方提出征收补偿利益分割的前提是已经被列为征收补偿的被安置人。如果改扩建方并非被安置人,则只能依据与被安置人形成的其他法律关系(如租赁等)提出主张,不能基于征收补偿利益分割法律关系提出主张。

47、朱律师,想问一下,被安置人在没有实际取得安置房的情况下就与他人签订房买卖合同,将安置房予以出售,这类买卖合同有效吗?

答:对于合同效力的认定,应严格遵循《民法总则》的规定,除非具有法律规定的无效情形,不轻易否定合同效力。被安置人在尚未实际取得安置房的情况下,即未取得标的物的所有权,其所签订安置买卖房屋的协议不因此而认定无效。

要严格区分合同效力与合同履行,合同无法履行,不影响合同效力。当事人就合同履行产生争议的,按照约定或法律规定进行处理。

48、请问朱律师,我们怎么知道打官司是哪个法院管?

答:鉴于征收补偿款及安置房屋系针对被征收房屋的补偿,若因涉及多名被告或多套安置房分布在不同辖区,分别由不同法院管辖易引发案件执法标准不统一,且征收利益分割往往涉及不同地区征收补偿政策的实施。为便于当事人诉讼,便于法院审理此类征收补偿利益分割案件时的事实调查与处理标准的统一,此类案件一般由被征收房屋所在地的法院进行管辖为宜。2014年第四季度全市法院民庭庭长例会曾就上述问题进行讨论,倾向性意见也是由被征收房屋所在地法院管辖。此类征收补偿利益分割案件的管辖,继续按2014年第四季度民庭庭长例会研讨纪要精神执行。

49、请问朱律师,我们选择拿房,房子产证还没下来,可以起诉要求分割吗?

答:当事人起诉要求分割安置房屋,其法律性质是不动产物权的分割。在安置房屋尚未确定的情况下,当事人将来可能获得的房屋实际面积、位置等尚处于不确定状态,法院不宜进行确权和分割,可裁定不予受理或者驳回起诉,但应告知当事人在安置房屋确定后再行主张。

50、朱律师,那如果拿钱也拿房,房子产证没下来,可以先要求分钱吗?

答:征收补偿利益的分割所把握的原则应该是有利于被安置人利益的整体平衡,有利于减少当事人诉累,因此原则上应当整体分割。特别是征收补偿款预扣在征收部门用于购置安置房等情况的,应参照2007年《上海市高级人民法院关于审理宅基地房屋纠纷若干问题的意见(试行)》第四条意见执行,货币补偿部分暂不作处理。

但是实务中也存在一些特殊情况,例如由于被安置人无法就补偿款分割达成一致而暂扣在征收部门,或者是补偿款已经实际下发,被安置人各方矛盾激烈且实际占有货币一方存在转移或者挥霍货币补偿款可能的。对此,人民法院可以受理,并就货币补偿款部分先行分割。




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