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农村房屋拆迁利益的归属及家庭协议的效力研究

上海拆迁律师 时间:2021-5-24 17:45:13

农村房屋拆迁利益的归属及家庭协议的效力研究

    日期:2021-01-08     作者:占健明(不动产征收(动迁)业务研究委员会)

一、争议焦点

农村房屋拆迁利益的归属及家庭协议的效力 

二、案情简介

原告黄某2、黄某1系父子关系。原告黄某2的父母黄某甲、李某乙共生育子女四人,即黄某丙、原告黄某2和被告黄某4、黄某5。黄某丙与第三人赵某丁原系夫妻关系,于1982年登记结婚,后于2005年离婚。被告黄某3系黄某丙与第三人生育。黄某甲于2002年报死亡注销户口。李某乙于2009年报死亡注销户口。黄某丙于2010年报死亡注销户口。

1996年,由黄某甲、李某乙、黄某丙共同申请,相关土地管理部门亦批准在本市浦东新区某镇某村建造占地76平方米两层楼房,此后对应的坐落地址即上海市浦东新区某镇某村49号(以下简称49号),至2007年方才建成。

2008年8月1日,由案外人上海市xx投资开发总公司作为拆迁人(甲方),黄某丙作为被拆迁人(李某乙和原告黄某1作为被安置人)(乙方),双方签订了一份《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》,约定由甲方对乙方所有的49号建筑面积为152平方米的房屋实施拆迁;乙方选择按与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换的补偿安置方式,并同意与甲方按房地产市场价值结算调换房屋的差价;甲方应当给付乙方房屋货币补偿款计315,666.24元,甲方安置乙方的房屋坐落于曹路xxx号地块七幢xx号102室、501室(期房,即系争房屋)。在拆迁过程中,相关部门曾于2008年8月出具情况认定表,称黄某丙户的户主为李某乙,家庭成员包括李某乙、黄某丙和原告黄某1(原告黄某1的户口系于2005年迁入49号,后于2009年迁出)。

2008年12月,黄某丙、原告黄某2和被告黄某4、黄某5四人共同签署了一份承诺书,称黄某丙在2008年动迁中与李某乙共同所有的动迁房有两套(中套和小套),现经兄弟姐妹协商,其中的中套归黄某丙所有,小套归被告黄某5所有。2016年1月11日,经不动产核准登记,系争房屋的权利人均登记为上海xx房地产开发有限公司,其中102室的建筑面积登记为75平方米,501室的建筑面积登记为55平方米。系争房屋中的102室已交付被告黄3使用,501室已交付被告黄某5使用,但均未办理小产证。嗣后,因原、被告就系争房屋及相关拆迁补偿款的分割事宜发生争执,故而致讼。 

三、各方观点 

原告观点:

原告认为,在房屋拆迁时,黄某1的户籍在拆迁房屋中,且黄某1系房屋拆迁的安置对象,应当享有拆迁利益;黄某1对黄某丙、原告黄某2和被告黄某4、黄某5四人签订承诺书事宜并不知情,该承诺书对其没有约束力。黄某2系被拆迁人的法定继承人,对被继承人的拆迁利益享有继承权。 

被告观点:

被告认为,黄某人不是拆迁房屋的所有权人,不应当享有该房屋的拆迁利益;黄某3系黄某丙的法定继承人,而黄某丙系拆迁房屋的所有权人之一,故黄某3有权继承黄某丙对应的拆迁利益,且对于李某乙所属的拆迁利益,享有代位继承权;对于对该农村房屋实施拆迁时采用同等价值产权房屋调换的补偿安置方式所取得的系争房屋,应按2008年12月黄某丙、原告黄某2和被告黄某4、黄某5四人共同签署了一份承诺书的约定进行分配。 

法院判决

共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。本案中,系争房屋及系争的拆迁补偿款系对原坐落于某村49号建筑面积为152平方米的农村房屋实施拆迁时采用同等价值产权房屋调换的补偿安置方式所取得,因此其权属应当根据该农村房屋的权属以及拆迁补偿安置的情况予以确定。

从相关建房用地审批材料来看,黄某甲、李某乙、黄某丙系作为该农村房屋的建房申请人员登记在册,故该农村房屋应属上述三人共同共有。

原告黄某1,其虽被相关拆迁补偿安置协议记载为被安置人,但因本次拆迁采用同等价值产权房屋调换的补偿安置方式,被拆迁房屋的有证面积系根据相关建房用地审批材料记载的批建面积予以确定,并未考虑动迁户的户口因素,而原告黄某1又非被拆迁房屋的共有人或上述已死亡共有人的第一顺序继承人,故原告黄某1无权对系争房屋主张产权份额,其拆迁利益仅限于与动迁户的户口因素有关的拆迁补偿款范围之内。

黄某丙、原告黄某2和被告黄某4、黄某5四人于2008年12月25日共同签署的承诺书可视作已就黄某甲、李某乙的部分遗产处理进行了约定,该约定系上述四人的真实意思表示,且于法不悖,法院对此予以确认。

四、案例评析

对房屋拆迁(征收)利益是否享有权利,及关于拆迁利益分配的家庭协议的效力问题,是类案中常见争议焦点。

首先,对于在该房屋内户籍在册的人员是否对房屋拆迁利益享有权利的问题,需要具体进行分析。

1、 从所有权的角度来看,农村房屋属于私房,其房屋的各项权利,归房屋所有权人所有。同样,房屋的拆迁利益,应当归属于房屋的所有权人。

2、 实践中,农村房屋的所有权,并不是那么直观可见的,有些甚至存在争议。一般而言,农村住房建设用地即宅基地需要按相关程序及条件进行申请,最后以相关行政部门的审批为准。而在住房建设用地的审批材料中,若作为该农村房屋的建房申请人员登记在册,可认定为该房屋的所有权人,有多个所有权人的,各所有权人对该房屋共同共有。

3、 农村房屋建设用地申请,是以户为单位的,故属同一户籍地的家庭成员,可以作为共同申请人,申请农村房屋建设用地,一般情况下申请人即为宅基地使用人,也即房屋的所有权人。但上海市高级人民法院《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》,对房屋拆迁时或申请建造房屋时还未成年的家庭成员,是否能作为房屋所有权人则另有规定,也即在申请建造房屋时还未成年的家庭成员,在司法实践是否被认定为房屋共有人,还要分析具体情况。

4、 在房屋拆迁补偿利益中,房屋货币补偿款、搬家补助费、过渡费、安置房补贴费等,是以被拆迁房屋的有证面积作为计算依据的,或与系争房屋直接相关的,这些利益,属于房屋所有权人所有,应当直接归属于房屋各共有人。其他与户口因素或针对个人补贴的部分利益,则应归属于该相对应的个人。

本案中,在房屋拆迁时,虽然黄某1的户籍在拆迁房屋当中,且在拆迁安置补偿协议中,黄某1与李某乙同作为被安置人,但黄某1并不是该户房屋的建房用地申请人,且因该房屋拆迁采用同等价值产权房屋调换的补偿安置方式,被拆迁房屋的有证面积系根据相关建房用地审批材料记载的批建面积予以确定,并未考虑动迁户的户口因素,故原告黄某1无权对同等价值产权调换房屋主张产权份额,其拆迁利益仅限于与动迁户的户口因素有关的拆迁补偿款范围之内。

其次,对于家庭成员对拆迁利益的分配与继承所签订的协议问题,因其系合同当事人自愿协商及处分权利的行为,且其内容不违反法律强制性规定,也未损害他人利益,故依法具有法律效力,在司法实践中,均可得到支持。但对于家庭协议约定之外的拆迁利益,各方当事人仍可依法主张。

 


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