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私房征收中,非产权实际使用人如何主张权利?

上海拆迁律师 时间:2021-5-25 11:22:54

私房征收中,非产权实际使用人如何主张权利?

    日期:2021-01-08     作者:秦志刚(不动产征收(动迁)业务研究委员会)

【问题】私房征收中,非产权实际使用人如何主张自己的被安置的权利?

案情介绍:

上诉人(原审被告):陈葱平,男,1943年8月7日出生。

上诉人(原审被告):顾詹,女,1948年11月18日出生。

上诉人(原审被告):陈航宇,男,1974年5月29日出生。

上诉人(原审被告):陈燕华,女,2006年2月14日出生。

 

被上诉人(原审原告):陈秀英,女,1947年1月12日出生。

被上诉人(原审原告):陈倩倩,女,1959年8月5日出生。

被上诉人(原审被告):陈丹凤,女,1952年2月23日出生。

王招娣与陈韬系夫妻关系,生育陈秀英、陈倩倩、陈葱平、陈丹凤四个子女。王招娣于2000年7月11日报死亡,陈韬于1986年2月28日报死亡,其二人均未留有遗嘱,二人父母均已去世。陈葱平与顾詹系夫妻关系,生育陈航宇,陈燕华为陈航宇之女。

系争房屋由王招娣、陈韬于20世纪40年代购买。

系争房屋于2019年11月29日被纳入征收范围,此时房屋内有陈葱平、顾詹、陈航宇、陈燕华、陈丹凤6人共两册户籍。

2019年12月20日,陈丹凤(乙方)与征收单位签订了《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》,载明:私房,认定建筑面积54平方米。房屋价值补偿为3,745,524元;乙方选择货币补偿;其他奖励补贴共计2,269,300元;居民签约奖励、居住房屋搬迁奖励、户口迁移奖励、临时安置费、签约搬迁利息等奖励在结算单中另行结算。

关于系争房屋的居住情况。系争房屋被征收前长年由陈丹凤一家居住;陈葱平一家自上世纪70年代之后就未居住。陈秀英于1974年结婚搬出,陈倩倩于80年代结婚搬出,其他兄弟姐妹长大后结婚陆续搬出,陈葱平一家居住于二楼;陈丹凤结婚后在天井中搭建了违章建筑并居住在内;1976年因家庭矛盾加剧,陈葱平一家搬出在外租房居住,但仍保管房屋钥匙,家具还留在房屋内,陈航宇在系争房屋内报出生,后在外租房居住,名下没有房屋;陈丹凤一家在系争房屋内居住至动迁。

一审法院认为,公民的财产权利受法律保护,任何组织或者个人不得侵犯。对于该款如何分割为本案的争议焦点:分析如下。系争房屋由王招娣、陈韬于婚姻关系存续期间购得,应为王招娣、陈韬二人的夫妻共同财产,二人各享有二分之一的权利份额。后王招娣、陈韬二人先后去世,生前未留有遗嘱,故系争房屋应由二人的法定继承人即陈秀英、陈倩倩、陈葱平、陈丹凤共同继承。故法院认为系争房屋应由陈秀英、陈倩倩、陈葱平、陈丹凤均等继承,每人得四分之一的权利份额。同时,陈航宇、陈燕华非系争房屋产权人,故本案中无权取得征收补偿。

二审法院的判决:系争房屋是王招娣、陈韬于20世纪40年代购买,为王招娣、陈韬的夫妻共同财产。一审法院认定系争房屋由陈秀英、陈倩倩、陈葱平、陈丹凤共同继承所有,并无不当。在私有房屋征收中,只有房屋权利人才属于征收补偿法律关系中的被安置人,除非征收部门将房屋实际使用人认定为被安置人,否则房屋实际使用人不属于征收补偿法律关系主体。因此,征收补偿关系中被安置人以外的房屋使用人不能主张分割征收补偿利益,其居住问题可基于原来法律关系进行主张。综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:陈葱平、顾詹、陈航宇、陈燕华、的上诉请求,依据不足,本院不予支持:驳回上诉,维持原判。

案例分析:

因为最近法院的裁判规则变化较大,房屋实际使用人是否有权获得权利人的安置,争议较大?

根据《上海市国有土地房屋征收补偿实施细则》规定:“征收居住房屋的,被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后,应当负责安置房屋使用人。”因此房屋的产权人有义务安置房屋的使用人。同时,根据《细则》规定,房屋的使用人是指:“实际占用房屋的单位和个人”。因此按照2011年的政府规定,房屋的实际使用人有权获得房屋所有人的居住安置。而且在房屋析产纠纷中可以一次性解决。比如(2018)沪0106民初34548号判决:“法院认为:系争房屋遇征收时,戴志清户籍在册,并实际居住,本院认为戴志清虽然不是房屋的权利人,但是作为实际使用人可参与系争房屋征收补偿款利益的分配”。

但是自从2019年上海高院通过《房屋征收补偿利益分割民事纠纷研讨会会议纪要》(简称《纪要》)统一了裁判口径,高院认为:“当事人是否可以依据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第四十四条“被 征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后,应当负责安置房屋使用人”的规定主张其为被安置人并要求分割征收补偿利益?    在私有房屋征收中,一般只有房屋产权人才是被安置人。对于房屋实际使用人,除非征收部门将其认定为被安置人,否则不属于征收补偿法律关系主体。而房屋实际使用人基于何种法律关系居住使用被征收房屋,不因征收关系而发生改变,即原房屋居住使用关系平移至安置房屋。因此,征收补 偿关系中的被安置人以外的房屋使用人不能主张分割征收 补偿利益,其居住问题可基于原来法律关系如扶养、赡养等进行主张。”自此以后,法院的判决就不再支持房屋的使用人可以通过共有纠纷诉讼获得征收补偿安置。比如(2020)沪02民终5003号:“在私有房屋征收中,只有房屋权利人才属于征收补偿法律关系中的被安置人,除非征收部门将房屋实际使用人认定为被安置人,否则房屋实际使用人不属于征收补偿法律关系主体。”

       那么实际使用人如何主张自己的被安置权利呢?根据上海高院的《纪要》可知,有三种方式可以获得安置。一、非产权的实际居住人被列入托底保障范围,此种情况属于政府将该该户居民列为居住困难保障对象,且该居民也符合困难保障条件。此种情况可以获得被安置人资格;二、该户权利人在征收时,选择产权调换方式,即选择房屋安置。根据高院《纪要》精神,被征收房屋的实际使用人可以获得“平移安置”。也就是在被调换的产权房中,原房屋的实际使用人依旧可以获得安置房终生的使用权,但是无法获得该房屋的产权。比如:(2020)沪01民终758号“根据相关规定,城镇私有住房征收补偿利益分割,私有住房的征收以产权平移为基本原则,被安置人范围一般限于房屋产权人。认定被安置人范围,不可随意扩大。”三、如果该户权利人在征收时,选择纯货币安置,那么房屋的实际使用人可基于原来法律关系如扶养、赡养等进行主张。此处需要注意的是,房屋实际使用人一般是户口在被征收私房内的,而且其主张的对象一般是将其户口迁入的具有抚养、赡养的法律关系人。


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