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违规变更的承租人,在册户口人可以申请法院撤销

上海拆迁律师 时间:2021-5-25 11:27:58

违规变更的承租人,在册户口人可以申请法院撤销

    日期:2021-01-08     作者:秦志刚(不动产征收(动迁)业务研究委员会)

 

      一、基本案情

王华(2001年死亡)与葛某某(2011年死亡)系夫妻,王平、王刚系二人之子,钱丽丽与王平系夫妻。

系争房屋原系王华承租的公有住房。2005年1月7日,王刚向城市物业提交《更户申请》,载明:我是住昆山路100弄10号,原承租人王华是我父亲,于2001年2月7日去世,现实际居住人是我本人,经征得母亲同意,将承租人改为我本人王刚。该申请书上载有申请人王刚、同意人葛某某的签名。同日,王刚提交《更户申请协议书》,载明申请人王刚住昆山路100弄10号,部位二间底层前客堂、底层后客堂,面积13.3和9.4平方米,月租38.20元,原承租人王华于2001年2月7日因病死亡,现经同住亲属协商一致同意,申请将原承租户名王华更改为王刚,申请人户口在1981年9月26日迁入本处,从2001年2月7日起承租,申请更户的房屋内,有本市常住户口簿一本,共有常住户口一人,即王刚。同年1月8日,城市物业向葛某某做询问,葛某某表示同意将系争房屋租赁户名更改为王刚。同年1月10日的《房屋管理签报单》载明,系争房屋的租赁户名为王华,拟更户为王刚,处理意见为系争房屋承租人王华于2001年2月7日报死亡,现有其子王刚来函申请更户,经核,该户常住户口一人,经其母亲葛某某当面同意,愿将承租人更改为王刚,根据《上海市房屋租赁条例》有关规定,拟更户为王刚等等。嗣后,系争房屋承租人变更为王刚。

2005年1月7日,王刚提出更户申请时,系争房屋内实际有两本户口簿,一本为钱丽丽,一本为王刚,共计2人户口。其中钱丽丽户口于1988年2月4日从本市祥德路200弄20号202室迁入,王刚户口于1981年9月26日从本市武进路300弄30号迁入。

二、原被告观点

(一)原告方观点:钱丽丽向本院提出诉讼请求:撤销城市物业颁发的上海市虹口区昆山路100弄10号公房(以下简称系争房屋)承租人为王刚的上海市租用居住公房凭证,将承租人恢复至王华名下。

原告意见原承租人王华在2001年去世后,王刚以家庭内部协商一致为由向城市物业申请变更承租户名,但其仅向城市物业提交了一本户口簿,城市物业在收到申请材料后,未经调查核实,即根据王刚提交的书面材料颁发了王刚为承租人的租用居住公房凭证。钱丽丽于2017年10月为丈夫王平办理户口迁移手续时,对承租人是否仍为王华产生怀疑,直至2018年9月城市物业才告知系争房屋承租人已经变更为王刚。

(二)被告方观点2005年办理承租人变更手续时,其并不知道钱丽丽的户口在系争房屋内,当时向物业公司咨询办理承租人变更需要提交的材料,其系根据物业公司的要求提供相应材料的。当时若知道钱丽丽的户口在系争房屋内,母亲葛某某肯定会要求钱丽丽同意承租人变更为王刚。系争房屋分为两间,王刚和葛某某使用大间,钱丽丽使用小间,王华去世后,钱丽丽将其使用的小间对外出租产生收益,因此葛某某要求钱丽丽和王刚每年轮流支付租金,钱丽丽前往物业公司缴纳租金时,物业公司肯定会出具租金收据,租金收据上写明承租人为王刚,因此钱丽丽早就知晓承租人变更为王刚,十几年来从未提出过异议。钱丽丽之所以提出本案诉讼是因为其要求将王平户口迁入系争房屋未获同意。根据相关法律规定,公房原承租人死亡后,家庭内部若对承租人变更未协商一致的,由物业公司依据顺序指定承租人,指定的承租人也会是被告。

(三)第三人观点:系争房屋内有两本户口簿,钱丽丽的户口迁入系争房屋时是独立的户口簿,并非迁入王刚父母的户口簿后再进行分户,因此在2005年王刚申请变更承租人时,城市物业并不知道钱丽丽的户口也在系争房屋内。根据相关规定,有两本户口簿的,需要经过两本户口簿上所有的户籍在册人员签字同意才能更户,若城市物业当时知道还有另一本户口簿,是不会办理承租人变更手续的。

法院审理认为:根据《上海市房屋租赁条例》以及《上海市房地资源局关于贯彻实施的意见(二)》的规定,公有居住房屋的承租人死亡的,其生前在本处有常住户口的共同居住人协商一致,要求变更承租户名的,出租人应予同意。原承租人王华死亡后,2005年1月7日,王刚系以家庭成员协商一致同意更改户名为王刚为由提出更户申请,钱丽丽作为户口在册人员,变更承租户名理应获得其同意,而城市物业在审核更户申请时遗漏的钱丽丽的户口在册情况,未征询钱丽丽的意见,核准了王刚的更户申请,侵害了钱丽丽的合法权益,钱丽丽要求撤销王刚为系争房屋的承租人,并将承租人恢复为王华的诉讼请求,理由正当,依法予以支持。据此,依照《上海市房屋租赁条例》第四十一条第一款第(二)项以及第二款规定,判决如下:

撤销第三人上海城市物业有限公司确定被告王刚为上海市虹口区昆山路100弄10号公房承租人的行为,将该房屋承租人恢复为王华。

案例评析:

公房承租人的变更程序

 公房承租人该公房的《租用公房凭证》上记载的人,一般只记载一人。公房承租人属于该公房的共同居住人(以下简称“同住人”),是该公房同住人的代表。与同住人享有相同的权利,承担相同的义务。但承租人的变更需有一定的法律程序,一般情况下分为以下三种情形

(一)原承租人在世时,协议变更。根据《上海市房屋租赁条例(2010修正)》第四十条:公有居住房屋承租人与本处有本市常住户口的共同居住人协商一致,要求将承租户名变更为本处有本市常住户口的共同居住人之一的,出租人应予同意。因此只需要房屋的原承租人和符合共同居住人条件的成年在册户口人协商一致,并到房屋所在地的公房物业管理公司签订书面变更协议,就可以直接变更承租人,无需其他同住人签字或者同意。此处需要注意的是,新的承租人必须满足该公房同住人条件,即根据《上海市房屋租赁条例》中所称公有居住房屋的“共同居住人”是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时,在该承租房屋处实际居住生活一年以上(特殊情况除外)而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人,结婚、出生可以不受上述条件的限制。否则物业公司可以不予准许。

(二)原承租人死亡的,需要所有成年同住人协商一致,协商不成的,物业公司指定。根据《上海市房屋租赁条例(2010修正)》第四十一条:“房屋租赁期间租赁当事人死亡或者依法变更、终止的,租赁关系按照下列规定处理:公有居住房屋承租人死亡的,其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的,可以继续履行租赁合同;其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的,其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。前款规定中可以继续履行租赁合同者有多人的,应当协商确定承租人。协商一致的,出租人应当变更承租人;协商不一致的,由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人。租赁关系变更后,原承租人的生前共同居住人仍享有居住权。”承租人死亡的,生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的,可以继续履行租赁合同;除此之外,如果该房房屋内没有户口,承租人生前有本市常住户口的配偶和直系亲属也可以继续履行租赁合同。

关于承租人变成程序,特别说明两点

1、承租人死亡的,其生前共同居住人有多人的,应当协商一致确定新的承租人。实践中,很多同住人在未经其他在册同住人同意的情况下,采取欺骗物业公司的方式获得承租人资格,比如代替其他成年同住人签字,伪造协商一致的合同,隐瞒其他同住人存在等方式欺骗物业公司,本案中,王刚在申请变成承租人时,隐瞒物业公司一证两个户口本的事实,仅仅让一个户口本上的同住人签字,必然侵害其他同住人的权利。因此法院依法撤销了其承租人的资格。再比如:(2015)黄浦民四(民)初字第2493号判决认为:“根据过户报批单,广西北路公房承租人变更的理由是:原承租人伊耀贵与申请人被告伊春根系父子关系、并有兄长伊根法签字同意、便于管理。从文义理解为家庭成员经协商并签名同意承租人变更,该事实为协商变更。因上述申请书上伊根法的签字并非本人所签,故上述变更无效。”

2、同住人协商一致变更承租人是物业公司指定承租人的前置条件,只有同住人协商不成时,物业公司才指定。且未经协商,物业公司不得指定。承租人死亡后,有些同住人为了获得承租人资格,就与物业公司恶意串通,在未经家庭协商或者未经其他人同意的情况下,指定其中一人为同住人。如此操作属于程序违法,同样会被法院撤销,比如(2017)沪01民终794号判决:“对于2013年的承租人变动问题,鉴于上诉人杨晓华的户口及被上诉人陈汉武的户口均在系争房屋内,而本案当事人均确认南团公司在变更承租人时没有经过协商而迳行指定陈汉武为承租人,故南团公司该行为违反了《上海市房屋租赁条例》第四十一条第二款“前款第(二)项规定中可以继续履行租赁合同者有多人的,应当协商确定承租人。协商一致的,出租人应当变更承租人;协商不一致的,由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人”之规定,属于程序上不当,因此,杨晓华要求撤销南团公司指定陈汉武为上海市浦东新区XX镇XX村XX号XX室公房承租人指定的诉讼请求,应当得到法院支持。南团公司对此应当吸取教训。一审法院未考虑出租人应当进行协商确定承租人之规定而作的本案判决,属于适用法律不当,本院依法予以纠正。同住人协商一致变更承租人是物业公司指定承租人的前置条件,只有同住人协商不成时,物业公司才指定。且未经协商,物业公司不得指定

(三)承租人死亡后,物业公司指定承租人时有一定的程序。根据关于贯彻实施《上海市房屋租赁条例》的意见(二)内容规定:同住人协商不一致的,出租人应当从在本处有本市常住户口的共同居住人中,按照下列顺序书面确定承租人:1、原承租人的配偶;2、原承租人的子女(按他处住房情况,本处居住时间长短);3、原承租人的父母;4、其他人(按他处住房情况,本处居住时间长短)。或者承租人死亡,其生前在本处无本市常住户口的共同居住人的 ,其生前具有本市常住户口的配偶和直系亲属协商一致,要求变更租赁户名的,出租人应予同意。协商不一致的,出租人应当按照下列顺序书面确定承租人:1、原承租人的配偶;2、原承租人的子女(按他处住房情况);3、原承租人的父母;4、原承租人的其他直系亲属(按他处住房情况)。需要特别注意的是,承租人死亡后,该房屋有多名同住人时,物业公司指定承租人时,该新的承租人必须要符合同住人的资格,即按照关于贯彻实施《上海市房屋租赁条例》的意见(二)第十二条:公有居住房屋承租户名的变更 《上海市房屋租赁条例》中所称公有居住房屋的“共同居住人”是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时,在该承租房屋处实际居住生活一年以上(特殊情况除外)而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人,结婚、出生可以不受上述条件的限制。如果物业公司指定的承租人不符合同住人的资格,其他同住人同样可以申请法院撤销。

需要注意的是“并非所有违规变更的承租人,法院都会撤销物业公司指定承租人的行为。有时法院为考虑社会的稳定性,其他同住人对新的承租人默认等客观现实问题,虽然变成承租人或者指定承租人的程序存在违规违法情形,但法院依旧会驳回原告诉请。”比如:(2017)沪0115民初22227号判决:“原告对系争房屋由被告承租使用是明知且不持异议的,然而在承租人变更了长达26年有余后,原告现仅以不认可相关手续上体现的形式而否认不知道承租人变更的事实,依据不足,也异常于生活常态标准,故就原告的意见本院不予采信。”因此,每一个案件需要认真区别对待,而且每一个案件的具体事实也存在一定的差异,法院需要考虑的法律效果与社会效果必然不同。


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