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同住人才能分得动迁利益吗?错了,存在例外情形!

来源:爱上海动拆迁 时间:2021-9-17 14:16:34

同住人才能分得动迁利益吗?错了,存在例外情形!

众所周知,公房动迁中,除承租人之外,只有被认定为“同住人”才能分得动迁利益。在许多公房动迁共有纠纷中,家庭内部为了证明自己是同住人或否认对方同住人身份,都需花费不少心思。而对于同住人身份的争议,一般都是建立在户口在动迁房屋内的基础上,双方围绕“是否实际居住”与“是否他处有房”两个问题展开辩论。那么,是不是户口不在动迁房内,就一定没有分得动迁利益的机会呢?本文告诉你,存在例外情况可以适当分得!

案情简介

董某2与丁某系夫妻,董小2系二人之女;董小2与董小3系父子;柴某某与董某4系夫妻,董小4系二人之子;某2、董小2与董某4系兄弟,涉案房屋为该三兄弟父亲董某某单位的福利分房,原始承租人为董某某,董某某于20世纪90年代去世。2019年6月,董某4与上海市杨浦区住房保障和房屋管理局签订《房屋征收补偿协议》,约定乙方的房屋(坐落于周家牌路XXX号)征收补偿款与各项奖励补贴共计6,550,130元,上述协议乙方落款处由被告董某4签字。原被告因对征收补偿利益分配争议较大,故诉至法院请求分割。

01.法院认定事实(部分)

一、亲属关系

(图1:亲属关系)

原告:董某2、丁某、董小2

被告:董某3、董小3、董某4、柴某某、董小4

二、房屋来源问题

1. 董某4一家三口于1994年4月从控江路XXX弄XXX号迁入涉案公房,该《租用公房凭证》于1994年4月发证,租赁户名董某4,附注记录“户口迁入二人董某4、柴某某”。

2. 系争房屋户籍同室分3户:户号420725为董小2、董小3;户号420726为丁某、董小2;户号420904为柴某某、董小4。审理中,董某2自述户籍在嘉兴。

三、各方实际居住问题

1. 为证明居住情况,董某2申请证人沈某某、刘某某、董某1出庭作证,其中沈某某、刘某某系夫妻,两人陈述是董某2的朋友,居住地离系争房屋所在区域较近,听董某2说他女儿董小2于1991年初中毕业后根据知青子女回沪政策回上海,户口报在系争房屋,2005年结婚后搬走,丁某回沪后户口也报在系争房屋,当时父亲去世母亲在世。董小2的孩子出生后,证人也看见董某2夫妻在系争房屋内帮女儿带小孩直到孩子三岁读幼儿园。董某2是退休后回沪,父母均已去世,无法报入户口。2. 董某1陈述,其是董某2、董某4的姐妹,1992年董小2作为知青子女回沪,直到2005年结婚才从系争房屋搬走。2008年董小2生孩子,董某2夫妻帮忙带孩子,住在系争房屋楼上前间,丁某是1995年回沪,2004年1月份户口报入,董某2在1998年回沪,2000年董某某一家搬走,董某2一家搬到楼上二楼前间住。3. 为证明系争房屋居住情况,被告申请李某某、冯某某、谈某某出庭作证,三人均是系争房屋的邻居,主要证明董某4一家三口住在楼下,董小4原来住楼上,2000年搬走,之后董某4搬来,住在楼上。没有看到董小2、丁某居住。

02.法院观点

本院认为,系争房屋系公房,承租人为董某4,在其与动迁部门签订房屋征收补偿协议,明确系争房屋被征收,并应在获得征收补偿款后,对共同居住人进行安置和分配。

根据当事人的陈述及居住状况的查明,被告柴某某曾在他处获得分房福利,且从所分房屋调配二人而言居住不困难,故不应视为系争房屋同住人。

原告董某2户籍不在本市,且不属于因结婚而居住在系争房屋,但董某2自小与父母生活在系争房屋,回沪生活及户籍未能回迁有一定的历史原因及政策原因,且其与其他居住人员具有家庭亲属关系,处理时应予以适当考虑。

故本院结合房屋来源、系争房屋居住及他处房屋情况、和各方当事人实际情况等,酌情确定原告董某2、丁某、董小2应得系争房屋的货币补偿款2,900,000元。

03.律师解读

本案为非同住人不能享受动迁利益的例外情形,司法实践中,此类判决比较少见。《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(下称“实施细则”)第四十四条规定,公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。本案中,由于董某2不满足“同住人”的户籍要求,故法院未予认定其同住人身份,但是,法院并未因此而直接否认董某2享受动迁利益的权利。分析判决结果:本案原被告共7人,房屋征收总款项为6,550,130元,除柴某某没有被认定为同住人之外,尚剩余6人,判决董小2、丁某、董某2共分得290万元,其余补偿款由另外三个人享有,由此可以看出,事实上法院已经将董某2基本视为同住人予以同等分配。

那么,董某2作为没有系争房屋户籍的人员,为何能分得与同住人大致等同的动迁利益呢?

分析可知,法院判决据以考量的因素主要有四个:

第一,董某2出生于系争房屋;第二,董某2系知青返乡,因特殊原因才未能将户口报入系争房屋;第三,通过证人证言(尤其是董某1的证言)可以认定,董某2自知青返沪后,确实居住于系争房屋内;第四,系争房屋为董某2父亲单位的福利分房,董某2应当与兄弟姐妹享受同等的权益。

结合上述四个因素,法院最终判决董某2分得动迁利益。我们明显可以看出,本案中法院的判决已经突破了《实施细则》的规定,属于动迁利益分配中的特殊情形。

04.律师建议

现实中,许多居民朋友电话咨询本律师团队时,严格参照《实施细则》与上海高院相关会议纪要,想从律师处获得“是”与“否”的答案,而大多情况下,律师无法从居民简单陈述中直接作出能否分得动迁利益或者能分得多少动迁利益的判断,律师作出的分析与判断必须建立在有真实材料支撑的基础上。因此,您若是遇到类似相关的问题,不要轻易断定自己是否属于“例外”,而应当携带相关材料向律师当面咨询,如此才能获得较为客观的答复。


 朱建华律师 




  • 房地产法律事务部副主任 合伙人律师

  • 盈科动拆迁团队负责人

  • 静安区法律援助中心 公益律师

十年磨剑,执业十余年,专注房屋征收法律服务,曾获盈科优秀房产律师、优秀公益律师,并荣获“青年英才”称号。

专注于房屋动拆迁诉讼案件,熟悉征收拆迁的各流程,熟悉各区征收公司以及各地块以操作流程。熟悉如何选择为委托人争取到最大权益。征收补偿案件,包括公房拆迁、私房拆迁、拆迁安置、厂房拆迁等。

朱建华律师团队代理上百件动拆迁案件,熟悉上海市各区(虹口、静安、黄浦、杨浦、浦东、普陀)法院、一中院、二中院等法官动迁案件的审判思路、审判口径和审判惯例,在司法实践领域有着丰富的执业经验,案件均获客户认可和肯定。


朱建华   盈科合伙人律师


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