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律师回答:公房承租人的变更对于分配动迁利益有何影响?

来源:爱上海动拆迁 时间:2021-9-17 14:35:21

律师回答:公房承租人的变更对于分配动迁利益有何影响?

动迁共有纠纷中,有一张公认的王牌是“承租人”,因为“承租人一定能分得动迁利益”是动迁圈子里相对统一的认知。然而,目前动迁老公房中原始承租人大部分都已经过世,动迁时的承租人早就经过一次甚至是多次变更。

那么问题来了,上述“承租人一定能分得动迁利益”是正确的吗?

答案是:不正确

本文必学

承租人的【变更时间】【变更方式】直接影响动迁利益的享有与分配

首先,我们来了解公房承租人的变更方式与变更时间:

【变更方式】根据上海公房管理政策,变更承租人一般有两种方式:一种是公房户内成员协商一致同意,共同签字提交物业申请变更;另一种是户内人员协商不成,由物业指定。

【变更时间】分为:动迁开始前与动迁开始后,这里的“开始”一般是指政府征收公告发布之日。

学习了变更方式与变更时间之后,我们需要知道这两个因素到底会如何影响动迁利益的分配。请从下列两个案例之中找到答案。

案例一:本律师团队亲办案例

案情简介

(案例中均是化名)林老根早年从单位受配了一处公房,位于上海市静安区交通路XX弄XX号,自己是公房承租人。1999年林老根去世,去世时该公房户籍在册人员为林某、林1;2004年何某户口迁入公房,2006年林2户口迁入公房,2008年林小1在公房内报出生,2009年林某经物业指定后变更为公房承租人。2020年4月,该公房动迁,由承租人林某与静安区住房保障和房屋管理局签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》,2020年7月,林1、何某、林小1起诉至法院要求分割动迁利益。

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01法院查明

1. 在册户籍人员:林某、林2、林1、何某、林小1。

2. 福利分房情况:除了林小1之外,户籍在册人员都享受过福利分房。

3. 实际居住情况:林某自父亲林老根去世之后,一直居住在动迁公房中,其余人员都未有充分证据证明在公房中实际居住。

02法院观点

本案中,在作出房屋征收决定时,原告何某虽在征收房屋处具有常住户口,但其已在他处享受过福利分房,且受配的面积亦足以解决其居住困难,原告林小1未成年,理应随其父母共同居住。原告林1在1988 年与其家人获配XX路房屋后,未提供证据证明其在系争房屋内居住。

而被告林某作为系争房屋的承租人,应当在本次征收中享有征收利益。鉴于两被告林某、林2当庭表示不需法院在两被告之间分割征收补偿利益,属于两被告自行行使权利的范围,于法无悖,本院对此予以确认。

综上,本院认为原告林1、何某、林小1在本次征收补偿中不是系争房屋的同住人,不应在本次征收补偿中享有相关利益。则征收利益应当归剩余两原告林某、林2所有,两被告表示自愿补偿原告林1人民币 100,000 元,与法不悖,本院一并予以准许。

案例二

案情简介

郑老福和妻子聂某某结婚后单位分配了一处公房,位于上海市海宁路XXX弄XXX号,承租人为郑老福。夫妻二人生育四个子女,分别是郑某1、郑某2(女)、郑某3、郑某4,子女成家后先后搬离该房屋,户口也陆续迁出了。聂某某于1995年去世,郑老福于1998年去世,该夫妻二人去世后,房屋承租人一直没有变更。直到2019年5月,该公房被纳入征收范围。因该户未能就承租人变更达成一致意见,上海兴城物业有限公司于2019年6月5日指定郑某1为承租人,并变房屋租赁户名为郑某1。2019年7月1日,郑某1与征收人上海市虹口区住房保障和房屋管理局签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》,征收补偿款合计300余万。

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01法院查明

1. 在册户籍人员:无。

2. 福利分房情况:郑某1、郑某2、郑某3均享受过福利分房。

3. 实际居住情况:郑某1、郑某2(女)、郑某3、郑某4在征收前均未实际居住,而是由郑某1出租并收取租金。

02法院观点

本案中,当事人户籍均不在系争房屋中,且征收前均长期不居住系争房屋,基于居住情形和福利分房情形,均不属于系争房屋同住人。郑某1系在征收过程中被指定为承租人,仅具有代表该户签订征收协议的地位,况且其享受过XX村房屋的住房福利,亦属他处有房,不符合系争房屋同住人条件,故若仅以郑某1被指定为承租人,便认定全部征收利益归其一人所有,无疑将导致利益失衡。综上,从公平原则考量,综合系争房屋的来源、各方对房屋的贡献、各方历史居住状况、享受福利分房的因素及他处房屋情况等,本院酌情确定系争房屋的征收利益应由郑某1、郑某2、郑某3、郑某4共同取得并原则上均等分割。

律师解读

对比上述两个案例,我们可以找出:

【相同点】 变更公房承租人的方式都相同——由物业指定承租人。

【不同点】 变更的时间节点不一样。

第一个案例中,本律师团队代理的承租人是在征收前10余年就已经申请变更了,而第二个案例中却是动迁开始后才进行变更,变更时间的差异直接导致了两个案件结果完全不同。

【影响】 第一个案例中,我方因为承租人身份获得了法院的全部支持;而第二个案例承租人身份却未得到法院确认,仅是被当成“签约代表”与四个兄弟姊妹平分动迁利益。

说到这里,我们应该能回答文章一开始的问题:承租人一定能分得动迁利益吗?

答案是:不一定。

理由如下(本文重点):

如果承租人的变更是在特殊情况(例如:动迁后由物业指定)之下进行的,无论这位承租人是被户内人员推选的,还是物业指定的,他的承租人身份不一定能得到法院认可,甚至可能因为不满足同住人的条件而被排除在外,最终无法获得动迁利益。

律师建议

许多动迁居民朋友一提到承租人就高度警惕,在变更承租人与签约问题上更是诸多疑问,无法判断。在这里,本律师团队建议居民朋友:如果对于承租人相关问题有疑问,建议咨询专业律师,获取专业回答,不盲目自信,不悲观消极,做到心中有法,客观对待。


朱建华律师 



  • 房地产法律事务部副主任 合伙人律师

  • 盈科动拆迁团队负责人

  • 静安区法律援助中心 公益律师

十年磨剑,执业十余年,专注房屋征收法律服务,曾获盈科优秀房产律师、优秀公益律师,并荣获“青年英才”称号。

专注于房屋动拆迁诉讼案件,熟悉征收拆迁的各流程,熟悉各区征收公司以及各地块以操作流程。熟悉如何选择为委托人争取到最大权益。征收补偿案件,包括公房拆迁、私房拆迁、拆迁安置、厂房拆迁等。

朱建华律师团队代理上百件动拆迁案件,熟悉上海市各区(虹口、静安、黄浦、杨浦、浦东、普陀)法院、一中院、二中院等法官动迁案件的审判思路、审判口径和审判惯例,在司法实践领域有着丰富的执业经验,案件均获客户认可和肯定。




朱建华   盈科合伙人律师



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